不動産を売買する時に知っておかなければならない絶対的真実
不動産売却時における3つの媒介契約について 自己所有の不動産売却を考えた場合、買い手を見つけることはもちろん、煩雑な不動産売買の手続きをこなし、引き渡しまで自ら行うことは容易ではありません。不動産の売却における失敗リスクを極力避け、効率的な売買を成立させるためにも不動産業者に仲介（媒介）を依頼するのが賢明な選択と言えるでしょう。 では、不動産売却を依頼する際に必須とされる「媒介契約」について聞いたことはありますか？ また、その「媒介契約」には３つの種類があるといいますが、どのように選んだら良いのでしょう？ 今回は、不動産の売却を検討されている方や、どの媒介契約を選んだら良いか迷っている方に向けて、不動産売却時における3つの媒介契約について解説していきたいと思います。
不動産の売却を依頼する際に結ぶ媒介契約。その種類は？
不動産の売り手が売却を依頼する時に、不動産会社と媒介契約を結びます。 これは、売り手を保護するねらいがある他、取引が安全に行われ、且つスムーズに流通していくことを目的としており、その旨、媒介契約として書面化することが国土交通省より義務付けられているためです。 また、宅地建物取引業法でも、不動産会社が媒介契約書を依頼者に発行することを定めています。 その媒介契約ですが、以下の３つの種類があります。 ①専属専任媒介契約 ②専任媒介契約 ③一般媒介契約 不動産の売り手は自らの目的に合った契約の種類を自由に選ぶことができるのですが、どのように選んだら良いのでしょうか？ 続いて、それぞれの契約について説明していきましょう。
専属専任媒介契約と専任媒介契約、何が違うの？
まずはじめに、①専属専任媒介契約と②専任媒介契約について解説してきます。ともに似たような名称で呼ばれているため違いがわかり難いですね。 ①専属専任媒介契約は「専任」という言葉が示している通り、売り手は不動産会社1社のみに媒介を依頼します。他の不動産業者に同じ物件の媒介を依頼することができない契約です。 仮に、売り手が自ら買い手を見つけたとしても、専属専任媒介契約した不動産業者を通さないと取引ができないというもので、大変、拘束力の強いものです。 一方、②専任媒介契約の場合ですが「専任」であるため、売り手は不動産会社1社のみにしか媒介を依頼することができません。①専属専任媒介契約の場合と同じです。 ただし、「専属」でないため、売り手が見つけた知人や親せきなどの買い手との取引が可能。不動産業界では、「売り手の自己発見取引が可能」と表現され、この点が①専属専任媒介契約と異なります。 不動産会社を通さないため仲介手数料なしに売却ができることから、費用が節約できると考える方も多いでしょう。しかしながら、不動産業に通じている人ならばまだしも、一般の人ならば結局は不動産会社のサポートが必要となることが多いはず。 ②専任媒介契約を選んでも①専属専任媒介契約とのメリットの差は、ほとんどないと言えるでしょう。
「売り手の自己発見取引が可能」な他に異なる点は？
①専属専任媒介契約、または②専任媒介契約を締結した物件について、不動産業者は不動産情報ネットワークの「レインズ」(不動産情報を運営する指定流通機構)に登録するとともに、積極的な営業活動を行い取引相手を探すことが義務となっています。 これは①専属専任媒介契約と②専任媒介契約、ともに同じ義務が課せられます。 ただし、業務処理状況の報告義務に違いがあります。 ①専属は週に１回以上、文書やメールなどで売り手に販売状況の報告を行わなければならない一方、②専任の頻度は２週に１回となってます。 一般に大手不動産会社は多数の案件を抱えていることから、報告義務は少ない方が都合が良く、②専任を提案する傾向が多いようです。とは言え、物件を売る努力を怠っていると言うわけではなく、あくまでも報告義務にあまり構っていられない社内事情と考えてください。 このため、①専属専任媒介契約、②専任媒介契約の２つの契約を比較した場合、明確なメリットやデメリットの差はないと言えます。 １つだけ、①専属専任媒介契約を選ぶ理由があるとすれば、報告義務が多くなればなるほど、さらに営業活動に時間を割いてくれる可能性が高いかもしれない、ということでしょう。
一般媒介契約を選ぶメリットとデメリット
次に、③一般媒介契約について説明していきましょう。 この契約では売り手は不動産を１社だけにしぼる必要がなく、複数の不動産業者に媒介を依頼することができます。このため、販売間口が広がり、業者間の競い合いが起こる可能性があり、早期の売却が期待できるでしょう。 レインズ登録の義務がないため、他の不動産業者が参照できず売却の幅が狭くなる可能性もありますが、レインズは任意で登録できるので、この問題はあまりないでしょう。加えて、一般媒介契約では、売り手が自ら見つけた相手方との売買取引も可能となります。 ただし、一般媒介契約にもデメリットがあります。 例えば、ある不動産会社が該当物件を宣伝しても、場合によっては他社が売却成約するということも起こり得ます。このため、大手をはじめ、どの不動産会社でもお金をかけて広告を打つことはありません。レインズへの掲載や自社サイトなど、費用のかからない販売活動しかしないため早期の売却は期待できないでしょう。 また、複数の不動産業者から同時期に同じ物件の広告が出ることで、「どこを見ても同じ物件の広告が出てる」「売れ残り？」という印象を持たれてしまう可能性もあります。 では、一般媒介契約はどんなケースに向いているのでしょうか？続いて、この契約に適している物件について解説していきます。
媒介契約は、「売れる物件」か「売れるかわからない物件」かで判断する？
一般媒介契約に向いているのは、ずばり、「売れる物件」です。 「売れる物件」かどうかの判断は一般の方では難しいかもしれません。このような場合は不動産一括査定サイトなどで市場を調べてみましょう。該当地域の相場がわかるため、おおよその見当をつけることができます。 例えば、最寄り駅からの距離や日照状況の良し悪し、南東角地などの方角などの条件が良ければ、物件に価値があると判断できます。この場合、不動産業者を頼ることなく売れそうなため、一般媒介契約で良い、ということになります。 ただし、売れるという自信がある物件であれば、①専属専任媒介契約、または②専任媒介契約をし、仲介手数料を下げて契約することも交渉次第では可能でしょう。 一方、売れるかどうか分からないという物件の場合は、信頼の置ける不動産業者を探し当て、①専属専任媒介契約、または②専任媒介契約にするのが良いでしょう。腕の良い担当者であれば、高値できちんと売ってくれます。 ちなみに、不動産売却に強い担当者の特徴としては、「不動産価格の設定の根拠が明確に説明できること」「販売戦略が明確に描ける」などが挙げられます。 いずれにしても、不動産業者の選定が売却の良し悪しを握るカギとなるため、必ず複数の業者と接触し、納得のいく不動産会社を選ぶことがポイントです。
専任契約した不動産業者の解除について
早期で高値の売却を目指して不動産業者と専任契約したのになかなか売れない、これはよくあることです。物件に魅力がないのであれば仕方がありませんが、そうでない場合、不動産業者の営業力を疑ってしまうこともあるでしょう。また、最初から何だか波長が合わない、そんなこともあります。 このような場合、不動産業者を解除し、新たな不動産業者に乗り換えることはできるのでしょうか？ ①専属専任媒介契約、または②専任媒介契約を締結した場合、標準媒介契約約款によると有効期限は3ヶ月以内です。 ③一般媒介契約については法令上の制限はありませんが、行政の指導は3ヶ月以内となっています。 このため、3ヶ月が経っても売却に至っていない場合は売り手と不動産会社の合意に基づき、解除、または更新することが可能。その際には、売り手である依頼者から不動産会社に対し文書で伝えましょう。 しかし、場合によっては契約の有効期間内に不動産会社を変えたいというケースもあるでしょう。このような場合はどのようにしたら良いのでしょうか？ ①専属専任媒介契約、または②専任媒介契約を締結している場合、契約の解除が不動産会社の故意過失による理由であれば問題なく解除ができるでしょう。 一方、売り手の事情による場合は、不動産会社から契約履行のために使った広告費などの実費を請求されることがありますので慎重な決断を行ってください。
一般媒介契約で気をつけたい報告義務
また、③の一般媒介契約でも注意したい事柄がありますので説明しておきましょう。 一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があります。 一般媒介契約では複数の不動産会社に媒介を依頼できるため、契約締結時にどの不動産会社に売却を依頼しているかを明示しなければなりません。これは「明示型」と呼ばれています。 ただし、一般媒介契約書の特約として、「他に依頼する不動産を明示しない」ことを記載すれば明示する必要はありませんのでこれは「非明示型」となります。 しかし、一般媒介契約「明示型」と「非明示型」どちらの場合においても、媒介契約が成立した際には全ての不動産会社に、どの不動産会社によって契約が成立したかを通知しなければなりません。これは売り手の報告義務となっています。 この報告を怠ると、物件が成約されていることを知らされていない不動産会社は、別の買い手に売約済みの物件を紹介する可能性があり、大変迷惑をかけることになります。 また、売り手が他の不動産会社に成約の通知をせずに複数の買い手を比較し、より高い金額で売却しようとした場合には損害賠償を請求される場合もあります。 一般媒介契約は比較的、自由な契約と思われがちですが、きちんと内容やルールを把握しておく必要があることを忘れないでください。
まとめ
以上、不動産売却時における3つの媒介契約について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？ 対象となる不動産が売れそうな人気物件であれば「一般媒介契約」を選べ場良いことが分かりました。 「明示型」と「非明示型」については、最終的に不動産会社名を報告する義務があるため、「明示型」でも良さそうです。 一方、売却が難しそうな物件の場合は、迷わず、①専属専任媒介契約、または②専任媒介契約を選びましょう。どちらの契約でも1社が広告費や営業人員を総動員して売り込みに励んでくれることが期待できます。 不動産の売却は大金が動くため、媒介契約は慎重に行いましょう。契約する業者を選ぶ際は、複数の不動産会社と接触し、十分比較検討することをおすすめします。 .
参考サイト
家を建てる教科書｜不動産のプロが教える失敗しない家の作り方情報サイト
